Где снять офис начинающему бизнесмену. Часть 1: обзор вариантов

Где снять офис начинающему бизнесмену. Часть 1: обзор вариантов

Заехать в бизнес-центр, перевести бабушкину квартиру в нежилой фонд или арендовать офисное помещение через риелтора.

Вы открыли свое дело и подумываете об офисе. Не стоит рассчитывать, что офис сам по себе выведет вас на новый уровень. Если подходить к аренде офиса необдуманно, он принесет больше неприятностей, чем выгоды.

Тема большая, поэтому мы разделили её на две части. Сегодня расскажем, какие есть варианты, какой офис вам нужен и на что обратить внимание в договоре.

Какой офис вам нужен

Если вы все это время успешно работали без офиса, задумайтесь, нужен ли он вам вообще? Если вы встречаетесь с клиентами не по три раза в день или работаете удаленно с небольшой проектной командой, вам вполне хватит коворкинга или кафе. Офис — статья постоянных затрат, не влияющих на вашу выручку напрямую. Даже если выручки нет, платить за аренду все равно нужно.

Если вы все еще можете работать без помещения, деньги разумнее инвестировать в развитие дела.

Офис необходим, когда вы регулярно встречаетесь с клиентами или вы хотите собрать всех сотрудников в одном месте. Но и в этом случае тратьте деньги осознанно. Не начинайте с огромного личного кабинета и дубовой мебели. Лучше купите дизайнеру монитор побольше, надежные гарнитуры для менеджеров или установите кондиционер. В начале работы инструменты и комфорт работы важнее имиджа.

Другое дело, если вам необходимо производить впечатление успешности, а продажи зависят от эмоций клиента. Или если вы планируете нанимать особо разборчивых специалистов, мечтающих о работе в Гугл или Газпроме. В таком случае роскошно обставленный офис в престижном районе — производственная необходимость.

Переговорка не нужна

В начале развития собственная переговорка и тем более проектор в неё — роскошь, а не производственная необходимость. Выгоднее её арендовать по часам или собираться в пустующих офисах, если у бизнес-центра они есть. А собственная переговорка провоцирует затяжные совещания.

Аренда офиса в бизнес-центре

Оптимальный вариант, если вы начинающий предприниматель и вам нужно собрать сотрудников в одном месте. Арендуйте просторную светлую комнату в деловом центре города.

Плюсы

  • Бизнес-центры выгодно расположены. До них удобно добираться на автомобиле или на общественном транспорте;
  • Не нужно заключать договоры на коммунальные услуги: электричество, воду, канализацию, вывоз мусора. Только на интернет и телефон;
  • Близость кафе, столовых и ресторанов;
  • Собственная служба охраны, круглосуточно следящая за всем центром;
  • Профессиональный клининг.

Минусы

  • Дорогая аренда. Чем ближе к центру города, тем дороже. А бизнес-центры на окраине вызывают недоверие;
  • Проблемная парковка. Вокруг крупных бизнес-центров все парковки забиты с раннего утра. А за персональное место придется платить, если оно вообще предусмотрено;
  • Повышенная плотность конкурентов. Нет гарантии, что завтра в соседнем офисе не поселится прямой конкурент и не начнет переманивать у вас клиентов;
  • Придется подстраиваться под график работы бизнес-центра, что не всегда удобно. Например, когда ваши клиенты живут в других часовых поясах или сотрудники работают по свободному графику и выходят на ночные дежурства.

О конкурентной борьбе

Если в вашем бизнес-центре поселились прямые конкуренты — готовьтесь к неприятностям. Не исключено, что они начнут переманивать клиентов или пользоваться вашей популярностью. Например, конкурирующий магазин может взять помещение ближе к выходу и повесить похожую вывеску. Часть клиентов будет путаться и попадать не к вам. А еще конкуренты могут переманивать сотрудников и подслушивать в курилке служебные секреты.

Покупка или аренда квартиры под офис

Вместо аренды помещения в бизнес-центре можно купить квартиру в жилом доме и переоборудовать её под офис. Так поступают магазины и салоны: в квартире на первом этаже работают с клиентами, а этажом выше ведут бухгалтерию и решают деловые вопросы. В остальных случаях этот вариант не самый удачный.

Чтобы организовать офис в квартире, её нужно перевести из жилого фонда в фонд нежилых помещений. Это проще сделать, если квартира оформлена на бизнесмена и соседи не против.

Плюсы

  • Жилье на вторичном рынке недвижимости стоит дешевле площади в бизнес-центрах;
  • Затраты на ремонт помещения увеличат стоимость квартиры, если квартира ваша;
  • Квартиру можно купить в любой удобной части города, и работать по любому удобному графику;
  • В собственной квартире можно сделать перепланировку и оформить по своему вкусу.

Минусы

  • Для покупки квартиры нужна вся сумма сразу, если вы не покупаете в рассрочку. А покупка в рассрочку это еще один кредит;
  • Если сварливым соседям не понравится, что к вам постоянно ходят прилично одетые люди с кейсами, они начнут жаловаться на шум и мешать работе;
  • Если квартира вам не принадлежит, ремонт и перепланировка станут вложением в чужую недвижимость, а не в ваш бизнес;
  • Ремонт и мебель для офиса — еще одна статья затрат, которую нужно заложить в бизнес-план.

Если денег на покупку квартиры нет, её можно арендовать. Это дешевле бизнес-центра, но не так удобно, все организационные вопросы придется решать самим: платить электрику и сантехнику, ставить на охрану, нанимать уборщицу. А чем квартира удобнее расположена, тем дороже аренда.

Убедитесь, арендуемую вами квартиру перевели в нежилой фонд.

Поиск офиса через агентство недвижимости

Искать офис, подходящий по бюджету и запросам, долго и утомительно. Чтобы сэкономить время и усилия, обратитесь в риелторское агентство. Риелтор сделает это в десять раз быстрее.

Поиск офиса через посредника выглядит так:

  • вы выбираете агентство недвижимости по отзывам в интернете и рекомендациям знакомых;
  • обсуждаете с агентом бюджет на аренду и ключевые требования к офису, желаемый район города, оснащение и прочие условия;
  • заключаете с агентом договор;
  • риелтор изучает предложения на рынке и предлагает варианты;
  • вы выбираете подходящий, выезжаете на осмотр, заглядываете во все углы, проверяете розетки и выключатели;
  • обсуждаете с хозяином помещения условия аренды, подписываете договор, оплачиваете услуги агента;
  • въезжаете в новый офис.

Тщательно проверяйте посредников — есть риск нарваться на мошенников. Если агент просит аванс без заключения договора на оказание услуг — не давайте, скорее всего, он вас обманывает.

Обратите внимание на отзывы и перечень услуг. Хорошие агентства обеспечивают законность проведения сделки: изучают документы и договор, проверяют, чтобы недвижимость не оказалась под арестом или в залоге.

Подписание договора аренды

Внимательно прочитайте договор аренды или купли-продажи, если покупаете квартиру под офис. Документ должен содержать все важные моменты устных договоренностей сторон.

Обязательно должны быть:

  • данные о сторонах: паспортные данные, юридические адреса, телефоны, адреса электронной почты, номера ИНН и ОГРН или ОГРНИП;
  • документы, подтверждающие права собственника. Проследите, чтобы арендодатель и собственник помещения были одним лицом;
  • срок аренды и порядок расчетов;
  • условия досрочного расторжения и пересмотра арендной ставки;
  • список всех, кто имеет доступ к помещению со стороны арендодателя: уборщицы, электрики, охранники;
  • можно ли в помещении делать ремонт и как стоимость ремонта повлияет на стоимость аренды.

Помещение должно быть детально описано: его физический адрес, параметры площади, наличие телекоммуникаций, подведенные инженерные сети, охранная и пожарная сигнализация.

Важно, чтобы у арендуемого помещения не было обременений — помещение не было заложено или арестовано. Проверьте на сайте Росреестра или по выписке из ЕГРН, а в агентстве за вас это сделает юрист. Недвижимость с обременением в любой момент отберут судебные приставы или новые собственники.

Если договор аренды заключается на год и дольше, его нужно зарегистрировать в государственных органах. Такой договор действует только с даты внесения сведений в госреестр. Чтобы этим не заниматься, заключайте договор на 11 месяцев.

 

На этом все. Во второй части расскажем, как снять офис в бизнес-центре и не пожалеть: на что обратить внимание, что такое арендные каникулы, как не оказаться виновником пожара и как вести переговоры при повышении арендной платы.

Новые статьи на почту?


Имя *
E-mail *
Поделиться Вконтакте
Отправить

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *